Логистика будущего 2025

В феврале в Екатеринбурге стартовала серия юбилейных конференции «Логистика будущего». Традиционно событие объединяет профессионалов отрасли, подводя итоги прошедшего года и обозначая тренды на новый 2025.

Собрали для вас самые интересные тезисы из выступлений о состоянии рынка складской недвижимости для Московского региона.

Объем рынка

Аналитическая компания NF Group на конец 2024 года зафиксировала, что объем рынка складской недвижимости составил 50 млн. кв. м., из которых больше половины - 52% (25,9 млн. кв. м.) – приходится на Московский регион, 11% (5,5 млн. кв. м.) – Санкт-Петербург и Ленобласть, а 37% (18,2 млн. кв. м.) составляют площади в других регионах. Эксперты отмечают, что год за годом влияние регионов растет за счет развития проектов крупных логистических хабов в разных частях страны.

Тем не менее в Москве и области в прошлом году было введено 1 235 тыс. кв. м. складов класса А и B, что составило на 12% меньше показателей 2023 г. Высокая ключевая ставка внесла существенные корректировки в сроки сдачи планируемых объектов. Так большая часть новых площадей была введена только к концу 2024 года, а часть проектов перенесена на 2025 г. Что может сделать нынешний год рекордным по вводу с приростом в 2,7 млн. кв. м.

Крупнейшие объекты, запланированные к вводу в 2025 г

Название объекта	Девелопер	Общая площадь, м2
NK Парк Домодедово 2 (Корпус 9)	NK Group	147 000
РЦ Ozon Десеновское/Ватутинки	PST Девелопмент	135 000
А2 Горьковское Обухово (Здание 3)	A2 Group	123 000
РЦ Вкусвилл (2 очередь) в NK Парк Домодедово 2	NK Group	118 500
Виарона Никольское 2 (Фаза 1)	ВС-Недвижимость	110 000

Источник: NF GROUP Research, 2025

В данном регионе также отмечался дальнейший рост интереса к сегменту Light industrial: к концу года в эксплуатацию было введено более 200 тыс. кв. м., а общий объем таких площадей составил более 480 тыс. кв. м.

Вакантные площади

Доля вакантных площадей по итогам 4 квартала 2024 г. остановилась на отметке в 0,7%, что на 0,6 п. выше показателя 2023 г. Аналитики обосновывают такой рост освободившимися помещениями на вторичном рынке. Почти все новые объекты были законтрактованы до ввода, и по итогам на свободные площади пришлось лишь 7% от объема. Самыми востребованными по форматам остались блоки по 10 000 кв. м. На 2025 г. прогнозируется доля вакантных площадей на уровне 2%. Предполагается, что это станет реакцией рынка на высокие ставки аренды и сокращения или отмены планов развития компаний, ведущих складскую деятельность.

Ставки аренды

По итогам 4 квартала прошедшего года средневзвешенная ставка аренды в регионе составила 12 000 руб./м2 /год (без учета НДС и OPEX). Это показатель на 6% выше аналогичного периода 2023 г. Рост ставки с начала 2024 г. составил 41%, но во втором полугодии рост замедлился (в сравнении: за 2023 г. показатель вырос на 55%).

Прогнозы на 2025:

• в 2025 г. ожидается рекордный ввод площадей класса А и B – до 2,7 млн. кв. м.
• доля он-лайн ритейла в сделках со складской недвижимостью снизится до 30%;
• ставка аренда в 2025 г. может сохраниться на уровне 12 000 руб/кв.м./год (без учета НДС и OPEX);
• доля вакантных площадей составит 2%;
• несмотря на высокую ключевую ставку интерес к складскими площадями со стороны инвесторов сохранится.